賃貸 アパート マンション探しの前に・・・　：ヒムカコーポレーション

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普通の人が”不動産”という言葉を聞くと、「怖い！」と思う人が多いですね。

この理由は、不動産というモノに関わる機会が少ないこと。

また、不動産屋＝地上げ屋のイメージがあるようです。

でも、不動産は怖いものでも何でもありません。

ただ、一度に大きいお金が動く商品が不動産の場合、非常に大きいために一生に一度に買うくらいの機会がない。

そのため慎重な取引が必要という特徴があります。

まず、不動産の取引をしたいための必要な知識があり、それさえ最低限抑えておけば、それほど怖がる必要はありません。

では具体的な知識を具体的に述べます。

�@宅地建物取引業者主任の資格試験用の本などを読むことをお勧めします。試験を受ける必要はありませんよ。この資格の知識があれば、契約解除などクーリングオフ等、消費者保護の仕組みなどが理解できますし、依頼した相手が悪徳不動産屋かどうかの識別もできるようになります。マンガ式の本もありますので気軽に読みましょう。

�A簡単な税金の知識。これも上記の宅建の本に載るレベルを理解しておけば良いです。でないと、不動産の売買の場合、金額も大きいので、税金も色々掛かってきます。折角、投資してもほとんど税金に利益をとられていたら何にもなりませんからね。

�B新聞の経済面に強くなること。その理由は、不動産を買う場合、ほとんどの方が銀行からの長期借入で行います。つまりローンですね。ここで一番重要なのは金利です。この金利が高ければ、折角の利益を食いつぶされてしまいます。その金利は世界の経済状況に左右されます。景気が良くなれば金利は高く、景気が悪ければ低くなります。不動産は長期の借り入れをするため、今の金利が高いか安いか、また、将来上がるのか下がるのかをも予測する必要があります。新聞の経済面は無くてはならない情報です。

�C社会のニーズ、ファッションなどの流行に敏感になること。これは当たり前のことで、家やマンションも時代によって流行のデザインや好まれる環境、立地も変化していきます。時代の流れに少し敏感になることで、将来、高騰する不動産を見つけることも可能となります。

このように不動産は、総合的な知識が必要ですが、逆にいえば、時代の流れに敏感になれば、一歩先んじて利益を得るチャンスがある投資で、非常に面白いものです。やみくもに怖がらず、必要な知識を身につけて、皆さんも利益を得ることができるでしょう。

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世界中には投資の達人と呼ばれる人たちが多くいます。

でも、最初は誰でも初心者。階段を登って今の地位まで登っただけです。

投資はよく山登りにたとえられますね。

山を登るのに何の準備もしないで登ればどうなるかは皆さんご存じのように、たちまち遭難、事故を起こすことに。

投資も同じで何の準備、勉強もしないで投資すれば、たちまち失敗することになります。

でも、準備を怠らなければ、成功の確率が上がるのも投資の世界です。

では、どんな準備が必要かですが。

▣情報に敏感になること

常に新聞やニュースなどの情報収集を行えば、他の人に先んじて利益を得るのが投資の醍醐味。

これは不動産の世界でも同じことです。

▣将来の予測を立てる

５年、１０年先のことを自分で予測して、不動産を購入して運用、そして転売して利益をあげる。

▣どんな不動産に人気が集まるかを予測する

これからどのような物件が注目されるか、また、マンションでもワンルームが流行するのか、家族用の需要が多くなるのかを予測したり、今は開発されていないが、この先、開発されそうな場所を考えて、その周辺での不動産を探すこと。

あらかじめ予測できて、割安な不動産を見つけられれば、それだけ利益をあげやすく、その後の定年後の人生を悠々自適に暮らせる収入を賃貸収入で得られ、有意義な老後を送れることになります。

▣情報を分析して予測を立て判断する

そのためには、どんな情報でも、まず収集。そして、理解できるまで調べ、判断するようにする。

最後は自分で判断すること、これが投資の達人へのパスポート。

これさえできれば、あなたもいつかは不動産投資の達人になれる。

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不動産の投資の種類から話しましょう。

不動産と言ってもたくさんの種類がありますし、近年、不動産の証券化といったペーパーだけの投資などもあります。

REITと言いますが、これは上級者向けですので、皆さんが不動産の投資に慣れてきてからのほうが良いと思います。

▣分譲マンションに自分が住む場合

今、不動産の売買を薦める大手の不動産会社の物件は分譲マンションが主流です。

分譲マンションの投資方法を簡単に説明しますと、まずフラット３５と言われる超低金利の借入金、ローンで分譲マンションを買います。

ここで自分が住んで、何年か先に売却して、値上がり分を獲得する方法が１つ。

この方法は、不動産の価格が急激に上昇している時には、非常に大きな利益をあげることができる方法ですが、突然の経済不況などの時に、価格の急激な下落のときには損をする可能性があります。

▣分譲マンションを賃貸する場合

もうひとつの方法は、購入したマンションに自分が住まずに、他人に貸して、その家賃を毎月収入として獲得する方法。

毎月、賃貸マンションを所有していることになり、余剰所得を得ることができます。

前記の方法と比較して大きな利益を一度に得ることはできませんが、毎月一定収入を得ることができますし、マンションの価格が上がった時点で売却すれば、大きな利益も得ることができます。

▣土地を転売して利益をあげる場合

次の投資は土地ですね。

昔は土地を買って、すぐ転売する方法。俗に言う”土地ころがし”が主流でした。ただ、土地の値上がり速度が遅い場合はお勧めできません。

▣土地を賃貸して収入をあげる場合

現在は、ロードサイドや商業施設の近くにある土地を買い、そこへコンビニなどの店舗を誘致して賃貸収入をあげる方法。

こちらはある程度資金がある方が、比較的安全に運用したい場合に向いた投資です。

その他、海外のリゾート物件の投資などがありますが、やはりリスクが高くなりますので、このブログでは参考程度にいずれお話しようと思います。

このように自分の資金は長期の計画により自分に向いた投資をして、ハッピーな人生をおくれることを目指しましょう。

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不動産投資。

なんだか敷居が高く、別世界の響きに聞こえますね。

でも、ネットが世界を変えたように、不動産投資の世界をも大きく変えました。

今ではネット検索によって、瞬時に世界中の投資物件を見られます。

一方、十分な知識がないために、トラブルも増加。

不動産は怖いもの。

そう思われている人も多いはず。

でも、正しい知識、計画をもとに、良い物件に投資すれば、素晴らしいリターンをもたらし、人生を豊かにしてくれる素晴らしい投資対象です。

私は、もう３０年近く実家の不動産管理に関わり、賃貸、売買の媒介や自ら賃貸物件を取得して運用も行ってきました。その中での取引での出来事、トラブルやラッキーなこともありました。

また、宅建だけの資格だけでなく、土地の評価も深く理解するために、不動産鑑定の勉強も数年間して、土地の価値の見方もより磨かれました。

これらの不動産の知識をわかりやすく説明し、良い投資対象を見つけられる御手伝いをしていきたいと思います。

たとえば、マンションを買う場合、どの場所で、どのような間取りのマンションなら、将来的に評価がどうなるのか？

家族用のマンションが、立地の変化により、需要がなくなり、価格が大幅に下落することもありますし、逆に、家族用のマンションが近郊に少ないために、価格が暴騰することもあります。

１００％予測はできませんが、周辺の環境や、交通の便などの基本的な要因を調べることで、ある程度の予測を建てることは可能です。

少しの知識を身につけることにより、有利な投資物件をいち早く見つけることも可能になります。

そう、不動産投資は誰でもできるんです。

それでは始めましょう。

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賃貸マンションにも「投資物件マンション」というものが存在します。

これは投資家が、マンションに投資してるんですね。

（そのままですけど…。株みたいなものですね）

そして投資家はマンションの運用なんかは不動産ファンド会社・不動産管理会社などに任せます。

任された会社はそのマンションの空室をなるべく埋めて、稼働率を上げようと努力します。

そして投資家は良きタイミングでマンションを売ったりする、というのが投資物件マンションの仕組みです。

なのでもしこういった物件に住んでいるとたまに封書が送られてきて、

「持ち主が変わったので同意してくださいね」といった内容の契約書が入っていることがあります。

それは所謂、前の投資家がそのマンションを誰かに売った、ということなので、特にサインしても問題ありません。

入居者からすれば特に家賃が変わるわけでもないし、影響はほぼないと言えるでしょう。

ただ、投資家が「この会社に任せるのは信用できない」と言って、運用する会社や管理会社を変えてしまったとします。

すると、入居者と何かあったときに連絡を取る会社が変わってしまうので、きちんと頭に入れておいたほうがいいですね。

そして投資家はマンションの運用知識がないことが多いので（だからこそ会社に託しているので）、運用する会社が変わればマンションの方針も変わる可能性があります。

念の為、注意しておきましょう。

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部屋を退去して何も問題がなければ、契約時に預けた敷金が返ってきます。

しかしこの敷金返還制度、関東と関西で少し違いがあるんですね。

最近はないマンションもありますが、関西では基本「敷き引き」という制度があります。

例えば「敷金２０万、敷き引き１０万」などです。

これは、「敷金から必ず１０万は差し引きますよ」ということなので、最高でも差額の１０万しか返還されないことになります。

この「敷き引き」制度が関東にはありません。

敷き引きがなければ、純粋に修繕費用・ルームクリーニング代が差し引かれた敷金額が戻ってきます。

このように、地域によって契約のルールが違ったりするんですね。

だから敷き引きがあると、「修繕費用で１万、ルームクリーニング代で３万だから１０万も差し引かれるのはおかしい！」と思うこともあるのですが、それは契約なので通用しません。

関西より関東のほうがお得な気もするのですが、その分関西には「更新料」が存在しないのでどっちもどっちかもしれませんね。

敷金の返還は契約にもよりますが、退去しておおよそ１ヶ月以内には振り込んでもらえます。

退去する前に返してもらえることはありません。

これは宅建法で同時履行できないことが決められているのです。

いつ返してもらえるのか心配なときは、不動産屋に確認を取ることもできます。

次の引っ越し資金に充てるには間に合わないかもしれませんが、割と大きな額なのできちんと返還されているか確かめるようにしましょう。

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賃貸で借りていた部屋を退去する際には、不動産屋に連絡をして退去立会・退去精算が行われます。

退去立会をして、部屋の状態をチェックし退去精算をすることになるのです。

ですので退去精算書は後日入居者に送られることが多いですね。

退去する際に、必ず取られるのは「ルームクリーニング代」です。

これは契約書にもともと記載されていることがほとんどなので、その金額になっているかどうか確認しましょう。

ルームクリーニング代はマンションや業者によってマチマチです。

一例を挙げると、築浅の１Ｋマンション（家賃６万５千円〜７万円）でおおよそ２万５千円前後でしょうか。

その他に、欠損個所や修繕が必要とされる箇所があれば追加で費用を取られます。

ここで問題なのは、それが入居者負担になるのか貸主負担になるのかというところです。

これは非常に揉めやすい問題で、一概にどうなるとは言えない部分になりますね。

まさにケースバイケースです。

「これはもともと欠損していた」と言っても、日付入りの写真などがない場合は認められない場合があります。

ですので入居した際に気になる箇所があれば、日付を入れて写真を撮っておくといいでしょう。

例えばフローリングにタバコで穴を開けてしまったとします。

この場合は確実に入居者負担になりますが、部分張り替えで十分いける場合が多いので全張り替えすると言われたら少し闘った方がいいですね。

あと、２〜３年以上住んだ場合は経年劣化が考慮されます。

長く住めば多少の傷や劣化は当然なので、そこまで修繕費用を取られることはないでしょう。

ただこれもハッキリとした基準はないので、難しいところではありますけどね。

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部屋に長く住んでいると、設備の故障や不具合に見舞われることもありますね。

例えば「エアコンが故障してしまった」とか「キッチンの水漏れ」「お風呂の水はけが悪い」など、起こってくる場合もあるでしょう。

そういった事態になったら、自分勝手な判断をせずに必ず家主や管理会社に連絡しましょう。

入居者側に過失のない元々の設備の故障は、貸主に修繕義務があります。

修繕の手配から費用の支払いまで、貸主側がやってくれることが当然です。

状況を伝えて対応してもらいましょう。

ただ、入居者に過失があった場合は話が変わってきます。

強く物をぶつけた、など設備の故障に明らかに入居者側の落ち度がある場合は、修繕費用を要求されることになります。

もし勝手に業者に修繕を依頼して、費用も支払ったとします。

その後で家主や管理会社に後払いで費用を請求しても、全額は返ってこない場合があります。

例えば管理会社や家主が取引をしている業者に頼めばこの金額でできた、という金額を上回っている場合ですね。

修繕費用にも相場があります。

入居者はその相場がわからずにぼったくられている可能性も多々あるんです。

（緊急にかけつけた場合、その分の人件費の上増しをされることも多いです）

なのでいかなる状況でも自分で判断しないことです。

設備の不具合が起こったら、まず連絡するようにしましょう。

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通常、賃貸の部屋を解約する際に違約金というものは発生しません。

しかし、最初に契約する際にこの項目がある場合があります。

その際は、条件にあてはまると違約金を払うハメになってしまいますからこれも契約の際に十分チェックしましょう。

この解約違約金ですが、なにか特別な契約をしたときに契約の中に発生する場合が多いですね。

例えば、通常より家賃を下げてもらった、とか。

フリーレントキャンペーンを使って、最初の３ヶ月は家賃をタダにしてもらった、など。

そういったサービスを受けておいて半年くらいで解約すると、貸主側も「元が取れない！親切にしたのに！」という気持ちになってしまうわけです。

なのでそこを解消するために設けられる条約です。

たいてい、早期の解約による違約金ですね。

例えば「１年以内に解約する場合、家賃１ヶ月分の違約金を支払う」といった感じです。

もしこの解約違約金があるかないかわからず入居してしまった場合、契約書を見れば必ず書いています。

家賃を下げてもらって入居した人は要注意ですね。

たいてい不動産屋が言ってくれますが、言ってくれない場合もなきにしもあらずです。

契約書に記載されていて「聞いていない」と言っても、あなたは契約書にハンコを押しているので通用しません。

もし不安ならこの解約違約金があるかどうか、部屋を契約するときにきちんと確認することが必要です。

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賃貸の部屋を借りると更新料というものがあります。

いや、正確にいうと「ある地域とない地域」があります。

というのもこの更新料、関東では当たり前ですが、関西ではなくて当たり前なのです。

（関西といっても京都は別です。なぜか京都はあるのです）

関東では更新料を、賃貸契約の更新をするたびに家主やオーナーに払わなければいけません。

更新期間は２年の物件が多いでしょう。

そして更新料は、相場が家賃の１ヶ月分ほどです。

もし家賃７万円の部屋に住んでいたとして、更新の時期が来たとします。

そうすると更新料の家賃１ヶ月分の７万円と、たいてい同時に火災保険の更新も来ますから、約１０万円の出費が必要になることになります。

そして通常の家賃も納めなければいけない訳ですから、この時期はかなりの出費です。

更新料が払えなくて出ていくという人もけっこういるんではないでしょうか。

この更新料ですが、稀に「１年ごとの更新」や「更新料は家賃の２ヶ月分」という物件もあったりします。

これは「いい物件なのに家賃が安いな」などと感じる物件の落とし穴だったりするのです。

明らかに相場より無駄な出費になりますからね、長く住むことを考えたらそういった物件はやめておくべきです。

契約をする際に、更新料や更新期間の確認も怠らないようにしましょうね。

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保証会社とは、部屋を借りる際「保証人」の代わりをしてくれる会社です。

最近は保証人をつけなくて良い代わりに、この保証会社に加入することが必須条件の物件も増えています。

保証会社加入必須の物件だと、いくら保証人を立てると言っても加入が免除されることはほぼないと思っていいでしょう。

その場合は、もう保証会社に入るしかありません。

この保証会社は、もし家賃が滞納された場合、入居者の代わりに貸主に家賃を払ってくれます。

そして保証会社のほうから入居者に家賃の取り立てが行くのです。

つまり貸主は入居者に家賃の催促をする必要がなくなり、なおかつ家賃収入が必ず保証されるのでこの保証会社の加入を入居者に求めるのです。

保証会社に加入するには、加入時に（つまり入居時）入金が必要になります。

これは会社によってマチマチですが、家賃の半月分だったり家賃の１ヶ月分だったりします。

そして更新料がかかります。

これも会社によってマチマチです。

更新が１年ごとの会社もあれば、２年ごとの会社もあります。

更新料はたいてい家賃の１ヶ月分くらいになりますね。

たしかに保証人を立てれるのに保証会社の加入を求められると、無駄な出費が増えることになって面倒ですよね。

ただこういった条件付きのマンションは増えているので、借りる際に確認するようにしましょう。

法人契約だと加入が免除される場合もありますが、それはかなり大手の会社に限られます。

ただ保証人を立てる必要はなくなるので、その点で困っている人には便利なシステムですね。

あと保証会社の取り立てはけっこう厳しいことで有名ですので、家賃の滞納はくれぐれも気を付けるように…。

自分の考えに合った方法で、部屋を借りましょうね。

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最近よく「フリーレント」という言葉を目にします。

これはその名のとおり、「タダで貸す」という意味合いです。

よく賃貸の部屋では「２ヶ月フリーレントキャンペーン」など、一定期間の家賃が無料になるキャンペーンをやっているときがあるのです。

もちろん、やっている物件もあればまったくやらない物件もありますけどね。

比較的１月〜３月などの引っ越しシーズンに行うことが多いので、この時期に引っ越しを考えていると狙いどきです。

そういう物件がないかどうかチェックしましょう。

ただあまりお安い物件には適用されないことが多いですね。

これは入口を低くしてマンションに住んでもらおうという不動産屋やオーナーの作戦なので、空室が多い場合などもやり出すことがあります。

この場合気を付けなければならないことは、条件が変わらないかどうかです。

フリーレントを使った場合、契約条件が変わる場合があるので必ず確認しましょう。

例えば、「１年は解約できない」や「２年以内の解約時、違約金がかかる」などです。

それらを確認したうえで大丈夫なら、フリーレントのキャンペーンも大いに活用して部屋探しをしましょう。

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家賃は誰だって、少しでも安く上げたいものですよね。

この家賃交渉ですが、闇雲に交渉してもうまくいくわけではありません。

●マンションが個人家主のマンションの場合

これはもう、家主の判断になります。

例えば家主の知り合いだったりして、温情で安くしてもらっている人はたくさんいるでしょう。

親族だったら無料で住まわせていることも多いですね。

●マンションが投資用物件のマンションの場合

投資用物件のことを「ファンド物件」と呼びます。

この場合、マンションは管理会社が管理しています。

仕事でマンションの管理をしているので、当然会社は利回りなどを計算してデータとして打ち出し、それに基づいて家賃設定もしているのです。

要は大事な資産を預かって運用を任されているので、大幅な家賃ダウンは望めません。

もしどうしても家賃ダウンを望むのなら、「礼金を入れる」という方法があります。

例えば、礼金を上乗せして５万円入れるとします。

そうすると、「２０００円家賃を減額しても、２年くらい住んでくれたらトントンだな」という考え方になるのです。

月々の出費を減らしたい、というのなら有効な手段ですね。

あとは部屋によってボトム金額が決まっていて（最低金額のこと）それより上乗せした家賃を設定している場合、空室が多いマンションだと交渉すれば下げてくれることもあるでしょう。

しかし家賃というのは地域によって相場があって、周りとの兼ね合いもありますので基本的にはそう下がりません。

２０００円〜３０００円下がったら大きいと思って、家賃交渉に臨みましょう。

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部屋を借りるときに、そのマンションによっては鍵交換代を取られます。

（初期費用に組み込まれているところが多いですね）

新築マンションの場合、もちろんいりません。

本来、前の居住者からは、基本的に合い鍵を含めてすべて回収するのが規則なので心配ないといったら心配ありません。

でもやっぱり、鍵は交換してもらいたいですよね？

もし交換しなくても良い、という場合は交渉して無くすこともできます。

鍵交換代はマチマチですが、だいたい１万５千円〜２万５千円くらいです。

稀にセンサーが組み込まれている場合、５万円近くすることもあります。

住んでいる途中で鍵を失くしてしまった場合は、自分で勝手な判断をせず必ず家主か管理会社に連絡しましょう。

その時点で交換したい場合は、管理会社を通して業者を手配してもらいます。（もしくは家主）

マンションがすべて同じタイプの鍵で揃えていることが多いので、自分で勝手に交換してしまうと退去する際に弁償しなければならないことがあります。

あくまでも賃貸なので、元々の設置物は貸主の持ち物になります。

同じ状態で返却することが義務付けられているのです。

鍵をまったく新しい鍵に交換してしまうのではなく、同じマンション内でローテーションしている場合もあります。

この場合、良心的なところなら無料でやってくれる場合もあります。

（しかし人件費はかかるので、いくらかは取られるのが基本）

居住前でも居住後でも、防犯に関わることですのできちんと対策しましょう。

自分で判断せず、家主や管理会社に相談することを忘れずに！

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部屋を借りるときには、初期費用としてまとまったお金が必要になってきます。

必ず事前に用意しておきましょう。

【基本】

・敷金（保証金）※敷金と保証金はほとんど同じ意味合いです。

・礼金

・前家賃

・火災保険

・仲介手数料

・鍵交換代（新築物件以外の場合）

【保証会社加入が義務付けられている物件】

・保証会社の入会金

【マンションによって】

・害虫駆除代など

最近増えている「敷金・礼金ゼロ物件」だとしても、その他の費用はかかってきます。

まったく初期費用ゼロで入居できる訳ではありません。

最近は、敷金はあっても礼金をとらないマンションも増えてきました。

礼金というのはいっさい返ってこないお金で、はっきり言ってそのまま家主（オーナー会社など）の儲けになるお金です。

前家賃は、入居月の日割り金額＋次月の１ヶ月分というところがほとんどですね。

月の初めだと、交渉すればその月の日割り金額だけでオッケーしてくれる場合もあります。

火災保険は２年更新で金額はマチマチですが、１人世帯で１万５千円〜２万円くらいが相場になります。

ほぼ必須です。

稀に任意のマンションもありますが、なるべく入っておいたほうが無難です。

仲介手数料は家賃の１ヶ月分か、最近は半月分というところが増えています。

部屋の契約に初期費用の入金は欠かせない項目です。

この初期費用の入金が確認されて、初めて部屋の鍵を渡してもらえることになります。

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最近は「敷金礼金ゼロ物件」も増えてきました。

これは主に「初期費用を抑えて引っ越ししやすくしよう」とした動きでもあります。

勘違いしやすいのは、「初期費用ゼロで引っ越しができるのでは？」と思ってしまうところです。

そんなことはありません。

賃貸の部屋の契約には、敷金と礼金以外にも初期費用はかかってきますので注意してくださいね。

しかし本来なら必ずといっていいほど取られる敷金と礼金がタダになるなんて、少し怪しいと感じる人も多いことでしょう。

ではこの「敷金礼金ゼロ物件」ですが、なぜこんなことが可能なのでしょうか？

礼金というのは、そもそも部屋を借りた入居者には返ってこないお金です。

特に修繕費や積み立てに使われることもありません。

そのため、オーナーや家主が「貰わない」と言えばそれでオッケーになるのです。

そして敷金は、担保のようなものです。

家賃が滞納して回収が困難な場合は、この敷金があてがわれることになります。

それがなければ基本、退去する際に入居者に返されるお金です。

しかし全額返金されるわけではなく、実際はルームクリーニング代や修繕費などを差し引かれた残りの金額が入居者に返金されます。

ですので敷金を貰わなかった場合は、退去時にこの費用を入居者に払ってもらうことになるのです。

要は、後に払うか、先に払うかの違いです。

この「敷金礼金ゼロ」システムですが、引っ越しが多い時期や（１月〜３月）、マンションを新築して多くの人に一気に入居してもらいたいときなどに、キャンペーン的に実施する場合が多いですね。

引っ越しの入口を入りやすくしようと考えた不動産屋の方法です。

しかしオーナーや家主からしたら敷金を入れてもらうに越したことはないので、審査が厳しいマンションなどでは実施されないのがほとんどです。

もし引っ越し時にどうしても初期費用を抑えたい、というのであれば、このシステムに乗ってみるのも悪くないでしょう。

その場合、退去時までにはある程度お金を用意したほうが良いですね。

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安くて良い物件に住みたいと思うのは当然ですが、良い物件があまりにも安ければ「何かあるんじゃないか？」と疑問に思ってしまいます。

確かに何の問題もなさそうな部屋が相場より格段に安い賃料だとしたら、一度疑って確認したほうがいいですね。

幸い、貸主は借主に対して、宅建法で訳ありの場合はその旨を伝えなければならないことになっています。

ただ問題なのはその定義です。

例えば、ある部屋で殺人事件が起きたとします。

そうすると、その部屋を次に借りる入居者には必ずその旨を伝えなければなりません。

その上で入居者がオーケーを出した場合、契約は成立します。

私が管理会社で働いていたとき、実際にそういった部屋がありました。

そのマンションはファミリータイプだったのですが、本来より５万円下がった賃料で契約が成立しました。

世の中にはそういったことは気にしない人もいるものです。

問題なのはその後です。

この入居者の次、つまり「次の次の人」には必ずしも伝える義務はないのです。

あと隣の部屋や、このマンションの他の部屋に入る人に対して、「このマンションの何号室で殺人事件があったんですよ」と伝える義務は一切ありません。

ただ、聞かれた場合は嘘をつく訳にもいかないので話します。（それでも話さない不動産屋は論外です）

なのでマンション名や住所などで、一度インターネット検索してみることをお勧めします。

事件などが起こっていれば意外と簡単に出てきますので。

その他に、ベランダから飛び降り自殺があった部屋がありました。

賃貸物件の場合、部屋の部分は専有部分になるのですがベランダは共有部分になるので、伝える義務はあるのかないのかで揉めたことがあります。

結果、私の会社では「どう考えても入居者は知りたい情報だろうから、言おう」ということになりました。（当然のような気もしますが）

しかしそういった根拠を盾にして、言わない悪徳業者もいるでしょうね。

あまりにうまい話には１度躊躇して、きちんと調べてみることが先決です。

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東・西・南・北で方角は決められますが、マンションを選ぶ際に方角は重要です。

風水のことはよくわかりませんが、方角は日当たりに大きく影響します。

表示の方法ですが、ベランダがあり、その部屋の日光を１番取り入れるであろう方角の向きで表します。

ベランダが南なら「南向き」、ベランダが南西なら「南西向き」と表示されるわけです。

やはり１番人気は「南向き」ですね。

１番日当たりが良いし、イコール洗濯物も良く乾きます。

その次は「南東向き」もしくは「東向き」です。

「南向きだと明るすぎる」という理由で東向きを好む人もいます。

「西向き」「北向き」はやはり１度見に行って検討することをお勧めします。

実際に北向きの部屋に足を運んだことがあるのですが、真っ昼間でも部屋の中は薄暗く、電気がいるのではないかと思ったほどでした。

あと同じマンション内でも部屋の号室によって向きが違う場合も多いので、資料などで必ず確認しておいたほうが良いですよ。

不動産屋に聞いても、必ず教えてくれます。

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部屋の内見にいくときは、部屋探しの中でも１番ワクワクしますね。

そんな中、忘れずにチェックしておいたほうが良いことがあります。

●日当たり

これは提示された物件資料では絶対にわからないので、必ず実際に確認しましょう。

日当たりの悪い部屋は、住んでいると必ずと言っていいほど嫌な気持ちになります。

昼間から夕方の時間に内見に行ったほうがベストです。

●玄関や通路の幅

これは搬入する予定の家具や家電が入るかどうか、がポイントです。

事前にわかれば大きさを測っておいてメジャー持参で行くのが１番です。

そのときわからなければ後日、「寸法の確認をしたい」と言っても大抵の場合は対応してくれます。

●騒音

短時間の内見ではすべてはわかりませんが、１度窓を開けて確認しましょう。

近くに高速道路などがあり、「とても窓を開けていられない！」という物件もあります。

●壁などの湿気

湿気などで壁にカビが生えていると、壁紙を張り替えてもあまり効果はありません。

壁の内部までカビが浸透していることが多いからです。

●コンセントの数・場所

これは確認必須です。

最近のマンションではほとんど問題ない場合が多いですが、かなり遠くから引っ張ってこないといけない場合、やはり無駄なコストや手間がかかります。

●外からの目隠しや侵入経路など

これは特に１階の場合ですね。

２階以上でも隣の建物から簡単に覗かれる構造だと、やはり女性はいい気はしないと思います。

防犯上、手すりや足場があるかないかも一応チェックしておきましょう。

●周辺環境

内見に行くときは不動産屋と同行になるので、そこまで詳しく観察するのはむずかしいかも知れません。

後日来る時間がないなら、部屋を内見した後に周りを歩いてみたり駅までの道のりを確認したりしましょう。

インスピレーションも大事ですが、このように生活に関わる細かいチェックも欠かさないようにしましょう。

共同部分がきれいに保たれているかどうかも、そのマンションに行けばわかります。

部屋を決めるときは、必ず内見するようにしましょう。

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住宅の構造は主に４つに分けられます。

木造・鉄骨造・鉄筋造・鉄骨鉄筋造です。

それぞれ、

鉄骨造→ＡＬＣ造、またはＣ造など

鉄筋造→ＲＣ造

鉄骨鉄筋造→ＳＲＣ造

と表示されます。

この構造は主に何に影響を及ぼすかというと、ずばり騒音です。

どの構造でマンションを建てるかによって、防音効果に大きく差が出るのです。

●木造

築年数の古い物件によくあります。

マンションというよりアパートと呼ばれる種類でしょうか。

新しい物件で防音設備を備えたマンションもあるにはありますが、数は少ないです。

通気性は良いですが、隣の部屋の声やテレビの音などは丸聞こえになることが多いので騒音はかなり気になるレベルです。

●鉄骨造（ＡＬＣ造・Ｃ造）

鉄筋造に比べてコストが安く建築できることもあり、マンションに非常に多く見られる構造です。

「軽量鉄骨」や「重量鉄骨」などと分けて表示されていることもありますが、騒音のレベル的にはそこまで差はないようです。

木造よりは遥かにマシですが、上の階の物音はやはり聞こえます。（特に足音やドアを開閉する音など）

隣の騒音も神経質な人には辛いものがあるかもしれません。

●鉄筋造（ＲＣ造）

防音に非常に優れています。

騒音問題が気になる人なら迷わず鉄筋造のマンションに住むべきです。

マンションの数も、今は鉄骨造と同じくらいに増えてきて探すことはそんなに難しくありません。

●鉄骨鉄筋造（ＳＲＣ造）

鉄筋造と同じく、防音に優れています。

当然、防音に優れているほど家賃も高いのが現状です。

ですが騒音が気になって眠れない、生活に支障をきたす、などの問題が起これば住むこともできなくなってしまいます。

物件情報でこの構造も参考にして、自分に合ったマンションを選ぶようにしましょう。

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部屋を探すときに、そのマンションの周りの環境も非常に重要です。

それは生活に必要なスーパー、コンビニ、病院などが周辺にあるかどうかも重要ですが、治安の良し悪しも考慮にいれて考えたほうが無難です。

特に女性の場合は夜道を歩く機会もあるでしょうし、十分に気を付けて選びましょう。

昼間と夜間に物件を見に行ければ１番安心なのですが、そうそう行けないこともあると思います。

そのときは手っ取り早く、インターネットで調べると情報を引き出すことができます。

マンションが新築できれいで家賃もそこそこだけど環境が悪い、という話はよくあるのです。

その地域が自分の地元ならある程度土地勘がありますが、田舎から出てきてよくわからずに、不動産屋の言われるがままに契約してしまう、という話もよく聞きます。

周辺が飲み屋街、風俗街、だとその土地のマンションにもそこで働く人達が多く住んでいると思ったほうが良いでしょう。

基本的に夜働いている人と昼働いている人では生活サイクルが逆転するので、そこで騒音のトラブルが発生することも多いのです。

実際、「寝ようとしていると酔っ払って帰ってきて騒がれる」という苦情はよく聞きました。

マンションはオーナーの意向によって「水商売や風俗商売の人は禁止」というところも多いので、オッケーなマンションに集まってしまう傾向があるのです。

あと、問題なさそうに見えても商店街の脇に入る道や、１本裏手の道にも要注意です。

そこに遊郭があるかもしれません。（新地とも呼ばれます）

もし夜覗いてみると怪しげな光が漏れているのですぐわかります。

インターネットでも検索できるので１度調べてみたほうが良いですね。

とても女性の１人歩きはしにくい、異様な空間になりますから。

良い情報は言ってくれても悪い情報は言ってくれないのが不動産屋です。

住んでしまってからでは遅いので、事前のリサーチを欠かさないようにしてマンションを選びましょう。

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間取りを見ると、１番部屋のイメージを抱くことができます。

間取りを見ていくつか注意する点を覚えておけば、より一層、部屋探しのイメージに役立ちます。

まず、見逃してしまいがちですが収納を必ずチェックしましょう。

収納は、あるに越したことはないし、たくさんあって困ることもありません。

大袈裟に言えば、あればあるほどいいのです。

■玄関の靴箱

これがなければ靴は散乱させることになり、シューズラックなどを自ら購入しなければならなくなります。

■キッチンの収納

シンクの上や下、コンロの下などにある程度収納スペースがあるかチェックが必要です。

■部屋の収納

１番重要なのは部屋の収納です。

「広いのに安い！」と思った部屋によく見ると収納が付いていない、というのはよくある話です。

そしてこの部分は意外と気付きにくく、仲介店もわざわざ言ってくれないことが多いのです。

■トイレの収納

トイレットペーパーや生理用品などを置くため。

■水回りの収納

洗剤や柔軟剤を置くため。

その他、収納以外にも気付きにくい落とし穴があります。

■ベランダ

安いと思って気付く落とし穴に、「ベランダがない」ということも多くあるのでこれも注意しましょう。

■家具の配置ができるか？

ワンルームだと問題ないですが、部屋がいくつかある間取りの場合注意する点があります。

それは家具を配置できるか、ということです。

その部屋に壁の部分はありますでしょうか？

どの壁にもベランダ、キッチン、収納の扉、隣の部屋への扉、と続いている道がある場合、実際問題、生活空間として家具を配置できません。

間取りを見て「ここにベッド、ここに本棚」というように、ある程度実際に住んでからのイメージができるかどうかも、大切なポイントになります。

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新しく賃貸の部屋を探す時に、入居時期と探し始める時期にも気を付けなければなりません。

平均的にベストな入居時期は、探し始めて１ヶ月先くらいです。

仲介店によっては「２ヶ月後くらいの入居を考えている」と言うと、「来月来て下さい」とはっきり言うところもあります。

家主も仲介店も、２ヶ月後に入居する人と1ヶ月後に入居する人ではもちろん1ヶ月後を優先します。

１ヶ月分の家賃が多く得られる訳ですから。

例えばもしそのマンションに空室が１室しかなくて、２人のお客が同時に入居を希望したとします。

まずその２人の審査が行われ、どちらも身分・収入ともに問題ないと判断された場合もやはり入居時期が早い方が優先されます。

１人は「４月１日から入居したい」と言い、もう１人は「４月１５日から入居したい」と言った場合、家主には２週間分の日割り家賃が入るので４月１日から入居する方が選ばれるのです。

ちなみに、入居月はほとんどの物件が日割り計算してもらえます。

（それぞれの物件の契約内容にもよりますが、解約月は日割り計算してもらえないことの方が多いです。）

かと言ってあまりにも早い日数で入居できるかといえばそういう訳でもありません。

賃貸物件を契約する場合、申し込みをして、必要書類を揃え、家主（オーナー会社など）の審査があり、それを通れば重要事項の説明、契約書の取り交わし、初期費用の入金、鍵の引き渡し、などざっとこれだけの手順を踏むことになります。

たいてい家主と入居者の直接的なやり取りではなく、仲介店や管理会社を挟んだやり取りになるので約１０日〜２週間くらいは必要になるでしょう。

審査が早く通ってすべての作業をサクサクとこなせば最短１週間で入居、というのも可能ではあります。

引っ越ししたい時期が決まったら、ベストなタイミングで部屋探しを始めましょう。

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物件の資料を見たときに、物件の情報として設備の記載があります。

これはその物件がどんな物件であるかを１番よく知ることができる情報です。

ここをしっかり理解して、物件選びに役立てるようにしましょう。

まずは建物設備・防犯部分です。

現在５階以上の建物にはエレベーターの設置義務がありますが、古い建物だと設置されていないところもあるので注意しましょう。

もし小さなお子様がいて、エレベーターがないとベビーカーを運ぶのに大変苦労をしたりします。

自転車やバイクに乗っていると、駐輪場を確保できるか確認します。

バイク置場は満車になっていることも多いので、必ず確認するようにしてください。（車の場合も同様）

新しいマンションには大抵インターネットの工事がすでに入っていますが、入っていないと利用する時に自己負担で工事しなければならないことがあります。

ネット環境もどうなっているかチェックが必要です。

床は主に、フローリング・ＣＦ・畳に分かれます。

ＣＦというのはクッションフロアのことで、フローリングに近いシートを敷いたものです。

フローリングより少し弾力を感じますが、実際に確認して違和感がなければ特に問題にすることはないでしょう。

次に基本設備です。

キッチンは主に、ミニキッチン・キッチン・システムキッチンに分かれます。

ミニキッチンはその名のとおり、一人暮らし用の小さなキッチンですね。

作業台などがないので、入居したあと料理をするには少し工夫が必要になります。

システムキッチンとは、シンク・作業台・コンロが１枚の板で仕上がっているキッチンのことを言います。

ですので、入居してから自分でコンロを設置する必要がありません。

まれにグリルのついていない、なんちゃってシステムキッチンのようなものもありますので、内見したときや写真で確認した方がいいですね。

あと、トイレのウォシュレットですが、「ウォシュレット」はＴＯＴＯの登録商標になりますので、他メーカーだと「シャワートイレ」と表記されます。

人それぞれ部屋に求めるこだわりは違ってくるので、まず妥協できないポイントを決めて不動産屋に伝えます。

例えば、「追い炊き機能は必須！」や、「オートロックは絶対！」など。

そうして資料で物件を絞っていき、そこから内見に進むようにしていくのです。

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マンションを借りる際、築年数というのもある程度考慮した方が良いですね。

よく「古くても安ければいい」「築年数はあまり気にしない」というお客もいますが、古いマンションと新しいマンションを内見して、古いマンションに決める人はほぼいません。

そこで、築年数に対する知識をいくつか覚えておくと物件選びに便利です。

まず、築１年未満の物件は「新築」と表記されます。

築１年以上経てば、そこから「築○年」という表記に変わります。

新築の物件は、当たり前ですが新しいので綺麗です。

そして何と言っても、きれいなだけではなく設備も最新のモノが設置されますので、防犯にも優れていたり、水廻りなどの使い勝手に大きく影響を及ぼします。

新しくマンションを建てるときに設備だけ古いものを設置することはありません。

やはり長く暮らしていくと、設備等もどんどん古くなっていくのが現状です。

修繕が必要となったときにもサポート環境が整っていないと大変苦労をするので、新築の物件に入居するメリットはやはり設備にあるのです。

それでも新築の物件はどうしても賃料が高くなります。

そこで予算が追いつかない場合、１つの目安として「築１０年以内」と考えることをお勧めします。

物件が古くなってくると、どうしてもあちこちにガタが出てきてその度に修繕が必要です。

正直、築１５年〜築２０年を越えると部屋の内部設備の故障に加えて、建物全体のガタ（共用設備や、水漏れなど）も増えてきます。

修繕費用はかかってこないとしても、トラブルが起こる度に生活に支障が出るので面倒なことには変わりありません。

あと気を付けたいのは「築○年」ではなく「○年リノベーション」と表記されている場合です。

これはイコール改装した年を表します。

改装と言っても建物を一旦壊して建て直すわけではないので、継ぎはぎのように部分的に改装されている物件が多いです。

例えば、部屋の内部は最新設備できれいだけれど、エレベーターや共用部分が古いまま、などですね。

極端に外観には一切手を加えていないボロボロの物件もあったりするので、写真を見るだけでなく必ず現物を見に行って決めるようにしましょう。

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物件の情報を見たときに、必ず表記されているのが「徒歩○分」という表記です。

駅から徒歩○分、コンビニまで徒歩○分、公園まで徒歩○分、など周辺環境を伝える方法として必ず提示されています。

それではこの「徒歩」は、いったいどういった基準で表示されているのでしょうか？

もちろん歩くスピードは人それぞれです。

不動産屋にこの表記の基準を任せていれば、同じ物件情報をある不動産屋は「駅から徒歩１０分」、また別の不動産屋は「駅から徒歩６分」とも書きかねません。

ですので宅建法で表示方法の基準は決まっています。

８０ｍにつき、徒歩１分です。

例えば駅からあるマンションの徒歩表記について表示する場合、駅とマンションの１番近い点と点で計測されます。

マンションに向かって駅の１番近い地点から、マンションの入口の地点です。

この距離を、もちろん直線距離ではなく道路距離で測ります。

８０ｍというのは、女の人がヒールの低い靴を履いて急がずに歩いてだいたい１分になる、とも言われています。

ただこればっかりは何とも言えませんね。

１度実際に歩いてみるのが１番ですが、参考までにおおよその目安を下記に記します。

徒歩１５分はだいたい１ｋｍです。

徒歩１５分はだいたい自転車で５分弱です。

駅から離れているとバス表記になっていることが多いですが、バスの分計は徒歩・自転車とはまた異なってきます。

バスは駅と物件の最短距離を走るわけではないので、分数を見てかなり遠いイメージがついても、実際に自転車で近道を走ると意外と近い、なんてことも多々あります。

以上を参考に、ご自身の通勤・通学に合った物件を探してみてください。

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まず部屋を借りたいと思った時に、「住みたい街・場所・駅・沿線」などを決めますね。

その次にすることは、仲介業者に足を踏み入れることです。

仲介業者もたくさんあるので迷われると思います。

そこでより良い業者を選ぶためのポイントをいくつかここにあげていきます。

残念ながら不動産の賃貸・仲介業者の中にはあまり誠意を持って対応してくれなかったり、説明・対応が不十分なところものあるのが現実です。

少しでも「言葉遣いが悪い」「対応が悪い」と感じたら見切りをつけて別の仲介業者へ向かいましょう。

同じ駅に仲介業者はたくさんありますし、きちんと丁寧に対応してくれる業者ももちろんあります。

仲介業者は基本的にオーナーや管理会社の仲介なので、部屋の細かい設定に対してほとんどの決定権はありません。（家賃・契約期間など）

質問があれば仲介業者を通してオーナーや管理会社に聞いてもらうことになります。

１番注意したいのは、契約が進んできたときに提示される初期費用の中の項目です。

仲介業者は基本的にお客様からの仲介手数料と、オーナーや管理会社からの広告費と呼ばれるもので収入を得ています。

ここに、「害虫駆除代」「ルームクリーニング代」など、一見流してしまいそうな項目が並んでいると１度確認した方がいいでしょう。

「害虫駆除代」などは本当に入居する前に行うところもありますが、こちらが必要ないと思えば交渉次第で失くすことも可能な場合があります。

あと、「ルームクリーニング代」を入居時に取る部屋はまずありません。

必ず退去時にもらっています。

劣悪な仲介業者で、こうしてオーナーや管理会社に渡さない架空の金額を上げて、お客からお金を巻き上げようとするところがあります。

これは私が管理会社で働いているときにに実際の経験としてありました。

（発覚して以来、その仲介業者と一切のつきあいをやめました）

ですので、いくら契約がある程度進んでいても、このような納得がいかないことがあれば事情を説明して契約を取りやめるべきです。

仲介業者を選ぶのはお客である、ということを忘れずに業者選びをしていただきたいと思います。

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私は不動産の賃貸管理会社に勤めていた者です。

私自身も一人暮らしや引っ越しを何回か経験したことがあるのですが、この仕事をしてからマンションを借りる際に知らなかったことや、知っていれば良かったことなどがたくさんあることを知りました。

そんな経験を生かして、ぜひあなたが引っ越しするときに少しでもお役に立てる情報をここに綴っていけたらと思っております。

一般の方だと知らない用語や、知らないからこそ不動産屋にいいように丸め込まれるケースもあると思います。

そしてそれにさえ気付いていないかもしれません

マンションを借りて、そして退去する際にも最善の方法で対応することができるよう、このブログを参考にしていただければ幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。

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